ここから本文です

この知恵ノートを「知恵コレクション」に追加しました。

追加した知恵ノートはMy知恵袋の「知恵コレクション」ページで確認できます。

知恵コレクション」に登録済みです。

再登録しました。

追加に失敗しました。

ノートに戻り、もう一度やり直してください。

すでに1,000件のノートが登録されています。

新しく追加したい場合は、My知恵袋の「知恵コレクション」ページで登録されているノートを削除してください。

追加できませんでした。

ノートは削除されました。

家賃保証会社の審査とは?

ライターさん(最終更新日時:2013/2/18)投稿日:

  • ナイス!:

    61

  • 閲覧数:309479

印刷用のページを表示する

はじめに

 最近は、賃貸アパート・マンションを借りる時に、不動産屋に家賃保証会社を付ける様に言われるケースが増えていますが、その率は40%程度であり、残りの60%は人的保証人でOKと言う物件が多いです。現実問題として、大手の不動産会社やチェーン店(アパマン・エイブル・ピタットハウス)などは、ほとんどの物件で保証会社を付ける事を要求して来ます。


■保証会社が増えた背景・・・その1

今から10年ほど前は、この様な保証会社はわずかでしたが、経済状況の悪化により、賃借人の家賃滞納が増大し、連帯保証人となった人も、保証人としての責務を果たせなくなった事も要因のひとつです。また少子高齢化や核家族化により保証人を頼みづらい環境になった事も理由の一つです。


■保証会社が増えた背景・・・その2
こう言った保証会社が増えた別の理由として、サラ金規制法の成立により、消費者金融業界は、上限金利の制限・深夜早朝の取立て禁止・勤務先への取立て・などが厳しく規制され貸出額の規制も重なり、消費者金融業界は急速に衰退して行きました。

消費者金融業界は、新たなマーケットとして、この家賃保証業界に狙いを定めて、子会社を立ち上げ次々進出したてので急速に業者数が増えました。

■家賃保証会社の取立て方法
この家賃保証業界は、サラ金業界で規制されている「深夜早朝の取立て禁止・勤務先への取立て」などが、法規制されていませんので、強引な取立てや、督促の貼り紙を行う業者がほとんどです。

また、この様な悪質保証会社による、強引な取立てを規制する法案が、民主党政権時に閣議決定されましたが、自民党の反対により廃案となりました。

よって家賃保証業社に取っては、非常に儲けの大きい仕事なのです。また、サラ金規制法により、衰退したサラ金業界で働いていた多数の債権回収担当者が、家賃保証会社に転職流入していると推測されます。

■不動産会社と保証会社の関係について
ご存じのように不動産会社は手数料商売ですので、入居希望者が賃貸借契約を締結して初めて仲介手数料を得ることが出来ます。不動産会社にしてみれば、保証会社などを利用しなくても連帯保証人が付けば、何んら問題は無いのですが、入居者に対し、強制的に保証会社を付けさせる事により、保証会社から不動産業者に対して手数料が支払われるので、不動産会社も積極的に保証会社を利用させているのが現実です。

■保証会社の実数保証会社と言っても、新規参入も数多くおり、正確な社数は把握出来ませんが、おおむね30~40業者程度と推測されます。また、数多い保証会社を、おおまかに区分する事が出来ます。

■保証会社が加入する民間団体
賃貸保証機構(LGO)←機構とありますが単なる民間団体です。
※未加盟の独立系もあります。

■保証会社の属性について・・保証会社は下記の4区分に分けられます。

①信販系保証会社(信販系)(LICC・LGO非加入情報共有なし
・株式会社アプラス(信販)
・株式会社エポスカード(丸井系)
・オリエントコーポレーション(信販)
・株式会社ジャックス(信販)
・株式会社セディナ(信販)
・株式会社ライフ(信販)

②全国賃貸保証業協会(LICC)加企業・情報共あり

・アーク株式会社(調査中)
アールエムトラスト株式会社(不動産系)
・株式会社アルファー(消費者金融系)
・株式会社イントラスト(消費社金融系)
・株式会社エム・サポ(調査中)
・エルズサポート株式会社(調査中)
・株式会社ギャランティー・アンド(調査中)
・ファクタリング(調査中)
・株式会社近畿保証サービス(消費社金融系)
・興和アシスト株式会社(調査中)
・ジェイリース株式会社(消費社金融系)
・全保連株式会社(調査中)
・賃住保証サービス株式会社(調査中)
・ホームネット株式会社(調査中)
・株式会社リクルートフォレントインシュア(不動産系)
・株式会社レジデンシャルサービス(調査中)

③賃貸保証機構(LGO)企業・情報共有なし

・株式会社オーロラ(消費社金融系)
・株式会社近畿保証サービス(消費社金融系)
・ジェイリース株式社(消費社金融系)
・新日本信用保証株式会社(消費社金融系
・フォーシーズ株式会社(消費社金融系)
株式会社アルファー(消費社金融系)

④独立系保証会社(LICC・LGO非加盟情報共有なし

ALEMO株式会社(アレモ)(不動産系)
・SFビルサポート株式会社(不動産系)
・株式会社Casa(不動産系)
・株式会社CAPCO AGENCY(不動産系)
・株式会社ナップ (不動産系)
・株式会社総商(AAAホールディングス)(不動産系)
・日本セーフティー株式会社(不動産系)
・日本賃貸保証株式会社(JID)(不動産業)
・株式会社リクルートフォレントインシュア(不動産系)
・株式会社セブン総合保証協会(不動産系)
・株式会社イントラスト(人材派遣・消費社金融系)
日本賃貸住宅保証機構株式会社(不動産系)

どんな情報が登録されるのか?
氏名・生年月日・旧住所・電話番号・免許証番号等の個人特定番号・保証対象物件名・部屋番号、保証対象物件住所・保証開始日・月額賃料・保証終了日・入金額・代位弁済残高など。代位弁済残高とは?・・・・家賃を滞納したまま転居した場合の残高をいいます。また、情報の登録期間は賃貸住宅の退去・明渡しから5年間(延滞があった場合は債務が消滅してから5年間)です。つまり、ブラック情報は、全額完済するまで、永久に保存され自動的に消滅する事はありません。

こんな事も登録されます
また、退去時に「かべ紙の交換費用・床材の修復費用等」の負担割合をめぐり、管理会社とトラブルになる事は良くある事です。入居時にかべ紙が中古だったのに、退去時に新品と張替える様に要求された。ハウスクリーニング費用・カギ交換費用なども、本来は貸主負担であるにも関わらず、管理会社が請求して来た場合に、不払いしますと、管理会社の主張する費用100%認められ、賃借人の意見は全く認められません。また、そのまま未払金としてブラック登録されます。(なんとも不可思議な制度です)

過去に倒産した家賃保証会社
株式会社リプラス
2008年9月 - 東京地方裁判所が破産手続開始決定、負債総額は326億円・倒産理由・賃借人から領収した保証料を不動産投資に流用し失敗した為に倒産。家主側には未払いのまま破産した。

明幸賃貸保証
2007年9月 -札幌地方裁判所が破産手続開始決定、負債総額は5000万・倒産理由・・不明

③株式会社リアルコ
2009年7月 - 東京地方裁判所が破産手続開始決定、負債総額は2億円。

④株式会社ウイル賃貸保証
2008年3月・・経営者が突然行方不明になり倒産。

⑤株式会社VESTA
2010年10月・・・国税局より税金滞納による差押え措置により営業停止中。

信販系保証会社の審査内容
・基本的な審査内容は、クレジットカードを持てる人物かどうかを判断基準としています。ご存じのように信販会社は、クレジットやローンなどの信用取引に関する契約内容や返済・支払状況・利用残高などの客観的取引事実を管理している「JICC」「CIC」に加盟しており、その信用状況を参考にして審査しております。

しかし近年では、信販会社が過去のクレジット取引における信用調査情報を、入居審査の為に個人情報を流用する事に対して消費者団体からの苦情が殺到した為に、最近では入居審査の申し込み時に、クレジットカードの同時申込を拒否すれば、「JICC」「CIC」などの照会は行わないとしています
よって審査申込時には「運転免許証」があれば、所得証明・源泉徴収票などを、求められる事は少ないです。これは信販会社独自の情報収集力により、自社で与信判断が可能だからです。

全国賃貸保証業協会(LICC)加企業の審査内容
・基本的な審査内容は「年収」「会社規模」「年齢」「家賃の返済比率」「保証人の有無」「加入企業同士の共有情報」「所得証明」「源泉徴収票」を基に、審査を行っております。このグループに属する保証会社は、信販系保証会社のように、詳細な調査能力がありませんので、多種多様な書類を要求して来ます。しかしながら調査能力が弱いので審査は通りやすいです。

賃貸保証機構(LGO)企業の審査内容
基本的な審査内容は、上記の団体と同じですが、加入企業同士の情報交換機能が存在しないので、各保証会社の判断で個別審査を行っています。やはり審査するにあたり、細かい書類を要求されますが、上記団体より審査は緩いです。

独立系保証会社(LICC・LGO非加盟)の審査内容
基本的な審査内容は、上記の団体と同じですが、加入企業同士の情報交換機能が存在しないので、各保証会社の判断で個別審査を行っています。やはり審査するにあたり、細かい書類を要求されますが、上記団体より、さらに審査は緩いです。ただし、これらの独立系保証会社は、どこの団体にも属さない保証会社なので、企業コンプライアンス意識も低く、中には携帯電話料金の滞納履歴を無断で調査を行った会社も存在します。

収入にしめる家賃の支払比率を計算する。
・(例)税引き前月給が30万円・家賃7万5千円の場合は、30万円×(支払返済比率)25%=7万5千円
つまり、この7万5千円を基準値と計算します。

・信販系保証会社の場合
7万5千円以内の賃貸住宅を借りる場合は、審査が通過する可能性が高いですが、この支払比率が25%を超えた場合は、ボーナスなどの補完材料があれば可能と思われます。

全国賃貸保証業協会(LICC)加企業の場合
7万5千円以内の賃貸住宅を借りる場合は、支払比率が25%~30%以下であれば、雇用形態が非正規雇用であっても、審査は通過すると考えられます。また消費者金融系保証会社はサラ金系の信用情報を無断で利用している可能性があり、借り入れがあると不可となる可能性があります。

賃貸保証機構(LGO)企業の場合
上記と同じです。

独立系保証会社(LICC・LGO非加盟)の場合
非正規雇用であっても、支払い比率が35%以下であれば、審査は通過すると考えられます。また、これ以外に自動車ローン・カードローン等があっても、審査能力が劣るので、聞かれても答えなければわかる事はありません。

審査に落ちるわけ。
まず最初に、信販系・消費者金融系(サラ金系)の保証会社は、いかなる場合でも、過去の信用情報を取得する為に「JICC」「CIC」を利用する事は出来ません。これらを無断で調査した場合は、個人情報の信用履歴の目的外使用となり違法行為となります。

つまり、すべての保証会社は、申込者の提出した「年収」「勤続年数」などの、一般的な事項を判断基準として、入居審査をするしか方法がありません。

・信販系保証会社の場合は、先述のとおり基本的には、クレジットカードの審査に通るかどうかがポイントとなります。逆に言えばクレジットカードを作れない人は、ほぼ100%無理だと考えられます。

信販系保証会社は、必ずと言って良いくらい、提携クレジットカードの同時申込を要求して来ます。事例で多いのは、家賃をまず、クレジットカードで支払い、その後にカード決済日に預金口座から支払う方法です。

この方法を取る事により、信販系保証会社は、クレジットカード申込の名目を借りて、貴方の過去の信用情報を「JICC」「CIC」から取り寄せ、過去に「破産・滞納・個人再生」などの履歴を調査しています。(違法行為ギリギリです。)

これにより、信販系保証会社は、クレジットカードを同時申込しない方に対して、審査を受け付けない会社もあるようですが、もともとクレジットカードの同時申込は「任意」であり、強制させられる物ではありません。

・クレジットカードの同時申込を拒否するとどうなる?
信販系保証会社に、申し込みをする時に、クレジットカードの同時申込を断り、入居審査を行うと、信販系保証会社は信用情報を「JICC」「CIC」から取り寄せる事が出来ないので、審査は通過しやすくなります。

・ブラック(事故履歴のある方)
事故履歴(破産・滞納・個人再生)がある方が、クレジットカードを同時に申し込み審査をしますと、かなりの確率で落ちますので、絶対にクレジットカードを申し込まないで下さい。それでも落ちる人は次の事が考えられます。

・信販系保証会社のハウス情報に注意
多くの方が、ご存じだと思いますが、個人信用情報を管理してる「JICC」「CIC」には、事故履歴(破産・滞納・個人再生)を最長で7年間にわたり保存するとしていて、それを経過すると、過去の事故履歴を自動消去するとしています。

では、なぜ年収や勤続年数は問題なしにも関わらず、なぜ審査に落ちたのでしょうか?

考えられる理由は一つだけです。信販系保証会社には「ハウス情報」と呼ばれる秘密の情報があります。それは、どういう物かと言いますと、「JICC」「CIC」にある、過去の事故情報は消えているのですが、社内だけで使用している、「事故履歴蓄積情報・ハウス情報」が存在します。これは年数が経過したら消去されるのではなく、その信販会社が社内で運用する為の情報ですが、信販会社は、この情報の存在を否定していますが、信販系会社に勤める、知り合い聞いた所では存在するそうです。

つまり、これが原因で落ちるのです。


現在編集中です。 
このノートについて質問する

このノートについてライターの方に質問できます。

※ライターの方から必ず回答をいただけるとは限りません

※別ウィンドウで開きます

この知恵ノートのライター

アップロード写真

グレード知恵ノートのグレード:1-2

私の基本的な考え方は「賃借人」もしくは「購入者」の立場にた...[続きを見る]

ピックアップ

【iPhone】修理交換の申込方法...
 ※追記※2015/1/30現在iPhone6及び6+が発売されたのを受け、情...
知っておきたい無線LANルーター...
知っておきたい無線LANルーターの知識と選び方iPod touchやPS...
Android向けアプリ Yahoo!ブラ...
基本的な使い方(メニュー・操作)便利な使い方オススメの使...
本文はここまでです このページの先頭へ