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【CMBレポート】  シェアハウスの変人

ライターさん(最終更新日時:2013/3/11)投稿日:

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ポイント

  • さて、今回はシェアハウスについてだ。

     

    恋人でもない。友人でもない。

    会ったばかりの男と女がシェアをする。

    何を?

    空間をだ。

    それは心の空間もか・・・?

    男女がひとつ屋根の下に住むって・・・ムニュムニュな妄想と下心丸見えな恋のWBC(ワイルド・ベット・クラミジア)な匂いがする。

    2mもないドアとドアの狭間に彩られた第三種接近遭遇は、東京ドーム三個分の恋の距離を縮められるのか?

     

    現在、ドラマにも取り上げられ、人気が復活している〝シェアハウス〟について

     住むほうと住まわせるほうの両面で検証しよう。

    ここは、起業家カテだからな。

    シェアハウスのオーナーとして、それは他の不動産とどう違うのか、本当に儲かるのかよ?という点も考えよう。

    一方でシェアハウスに住んだら恋も〝シェア〟できるのかについても考えよう。

  • 読破予想10分。9994文字


 

 

 

 searhusse-2.jpg

 

 

 

投資家様の勅命

 -------------

 

いつものように、ウチはコンサルタント業もやっているので、妙な依頼が舞い込んでくる。

それが、ファンドビジネスにお金も入れていただいている投資家様だと厄介だ。

 

厄介というのは断れないからだ(笑)

 

以下投資家と私の会話

 

「最近、うちのマンションや貸し出している戸建ても古くなってきてね。・・・新規の入居者を集めるのも大変だよ。」

 

「不景気ですからね。リニューアルしたらどうです?」

 

「うむ。そう思っていたところなんだが・・・」

 

「知り合いの腕の良い設計死でも紹介しましょうか?最近はデザイナーズマンションとかも利回り良いそうですよ」

 

「いや、設計死は間に合っているのだが、今回はちょっと趣向を変えてだな」

 

やな予感がする。

 

「crackingくん・・・最近、〝セックスハウス〟とかいうものが流行っているそうじゃないか?」

 

セックスハウス?喉まで出かかった突っ込みを一度呑み込んだ。

 

「ぁぁ・・・シェアハウスのことですね。TVドラマの効果もあって流行ってますね。」

 

「うむ。そのシェーハウスをウチのいくつかの物件でもやってみようかと、若いやつら(社員)がわしに言ってきてな。」

 

「その、シェーハウスを儲かるかどうか・・・調べろと?」

 

投資家は少し顎を下げた。

 

「その若い社員とやらはまたいらぬことを退屈を持てあましている金持ちジジイに風潮するな。けしからんやつだ!!!」

↑これは心の中でしゃべったことだ。

 

「君は知っていようが・・・わしは儲かることにしか投資はせん。そのシーハウスとやらにわしが投資しても良いか・・・調査してくれんかな。」

 

「シーハウスって・・・海の家の利回りでも計算しろということか?」

↑これも心の中で突っ込んでる。顔には全く出さない。

 

 「了解しました。数週間お待ちいただければ、取り急ぎの報告はリポートします。ただ・・・先に断っておきますが、ご承知のようにウチは不動産のコンサルは本業ではありませんので、詳細なことは・・・」

 

「わかっておる。しかし、君の意見も聞きたくてな。」

「他社を使うと金がかかるからだろ!」

↑これも心の中だけだ。

 

で・・・

 

ウチの暇そうな若い社員を二人呼んで、リポートを依頼する。

「集まってもらったのはほかでもない。

君たち二人は明日からシェアハウスに住むことになった。」

〝げっ〟と心の中ででつぶやく若手社員二人に私は指示を告げた。

 

まぁ・・・そのリポートの一部を金持ちジジイにだけ独占させておくのは面白くないのでここで公開とあいなる。

 

 

 searhusse-3.jpg 

シェアハウスとルームシェアどこが違う?

 --------------

 

 米国ではルームシェアというのは広く知られている。映画などでも主人公が悪友と一緒に部屋を借りて住んでいたりしているところを見る。

シェアハウスとルームシェアと一人暮らし・・ってどう違うんだろう。

 

先ず契約形態がそれぞれ違う。

シェアハウスは入居者各個人が管理・運営会社と契約する。

一人暮らしは入居者が基本オーナーと契約する。

ルームシェアは、部屋を代表する1名がオーナーと契約し、後の事は入居者同士が話し合う。

 

家賃は、シェアハウスと一人暮らしは各自が負担。

ルームシェアは入居者同士の折半が普通だ。

 

大きく違うのは設備で、シェアハウスは個人の部屋+リビングなどの共有スペースを使え、一人ぐらしはもちろん全て自分で使える。

ルームシェアは入居者同士の話し合いや契約となる。

 

シェアハウスというのだから、大きな建物や戸建てを、数人で家賃を折半していると思っていてだが、入居者、個人個人が管理会社と個別に契約している点がどうやら、ポイントみたいだな。

よって家賃も一人一人金額が違う。

 

ルームシェアだと、例えば、彼女と同棲し、家賃は6:4とか決めて払っていたが、喧嘩して彼女が出て行ってしまうと、残った彼氏のほうがすべて払うことになる。

シェアハウスは、管理運営会社が個別に部屋単位で貸し出しているのでシェアハウスの住人が一人卒業しても残った者達の家賃負担が増加すると事はない。

これは裏返せば、運営会社の負担増を意味する。

 

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 ■シェアハウスの変わった契約形態

 --------------------------------

 

 シェアハウスの契約形態は通常の賃貸物件とは、少し違う側面がある。

先ず、ほとんどのシェアハウスの契約では不動産仲介業者が入らない。

これは、シェアハウスでは敷金・礼金がほとんどかからない場合が多いことも影響しているのだろう。(一部保証金を取るところもあるようだが)

 

契約は管理運営会社と直接契約となる。

通常の一人暮らしとかの物件では2年ぐらいの契約が多いが、シェアハウスは1年未満の短期契約も多い。

普通借家契約ではなく定期借家契約となることがほとんどである。

更新もほとんどなく、貸主と借主の合意があれば更新ではなく再契約となる。

これは、マンスリーマンションに良くあるパターンだ。

つまり、住人が入れ替わり立ち替わりめまぐるしく変わり、後で詳細を書くが、管理運営会社側から見れば、新しい入居者をいかに見つけて入居率を維持するかが、利回りに即座に跳ね返ることを意味する。

 

 

 

 設備

--------

シェアハウスの設備は個室と共有スペースと大きく分けて二つある。

 

個室には、通常、ベット、机、椅子等、マンスリーにあるようなものが基本備わっているところが多い。もちろん、自分で全て揃えるところも結構ある。

 

共有スペースには、キッチン、トイレ、バス、リビングがあり、キッチンには電子レンジ、洗濯機、炊飯器、オーブントースター、鍋、包丁、食器類が揃っている。

 

意外に心配なのが、朝とかシャワーやトイレが混雑しないか?だが

結構大型の物件には、バス、トイレは複数備わっており、シェアハウスによっては女性専用とか別れているものも多い。

盲点は洗濯機で数台置いてあるところは少なく、また前の人の洗濯物が残っていたりする場合は多いそうだ。

キッチンは、一人暮らしのしょぼいキッチンよりもはるかに大きく、設備が揃っている。

二人で並んで料理をすることも可能な広さと、特に家賃高い物件とかにしかないオーブンは、料理好きにはうれしいだろう。

食器などは住人が買いそろえたものなどもあり、センスが良い住人がいればどんどんカッコよくなる。

一人暮らしでは、そもそも大きなリビングなど存在しないが、大画面テレビやプロジェクターを備えた設備は、映画を見る時など楽しいだろう。

ただ、シェアハウスはテレビを見ているのも一人ではない。

リビングでのホラー映画の禁止や長時間のRPGゲームでのモニター占有はルールで禁止しているところもあるようだ。

 

 

 

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シェア(共有)のコスト

----------------------- 

 

 シェアハウスは、家賃以外に共益費というものがかかる。

例えば

電気

水道

ガス

清掃費

インターネット

 

などだ。

誰がどれだけ使ったかとか細かくは細分化されずに、一律月8000円とか取られる。

同規模普通賃貸物件の共益費より少し高い。

もっとも電気代とかガスってのは通常、共益費ではなく個人で払っているものだから比べるのもなんだが。

 

一方で目に見えないコストもシェアハウスにはある。

コミュニケーションコストだ。

例えば料理当番や掃除当番は分かりやすいだろう。

落ち込んでいる住人をみんなで慰めたり、月一の新人入居者のパーティーであったり、他人に時間を取られることがままある。

これは〝他人との交流〟がシェアハウスの魅力であり、一方でコスト(煩わしさ)であることも意味している。

ほとんどのシェアハウスでは独自のルールがあり煙草の吸える場所だったり冷蔵庫の使い方だったり、住民同士のトラブルの解決法は物件ごとに詳細に決まっている。

これらの不自由さも共同生活であるシェアハウスならではだろう。

 

もちろんコストだけではなく、家電や食器を誰かが持ちこんでそれを使えたり、住民がスカパーに入っていればケーブルTVはただで見放題という事もある。レンタルのDVDや雑誌も住人とシェアして安く見れたりする。

作りすぎた料理をおすそわけしてもらって夕食代が浮く。何てこともある。

逆に、食器棚や庭にバーベキューセット、ゲームのソフト、他人の誕生日会のプレゼント代等、意にそぐわない出費も発生する。

 

 

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物件の規模・形

 ---------------

 

シェアハウスの物件は様々だ。

 

ゲストハウス1件に4人で暮らすものもあれば、3LDKに3人というものもあり、ビル1棟に数十人で済むものまである。

小規模な物件は人とのふれあいに魅力を感じる傾向にあり、大型物件は設備と家賃の安さにひかれる傾向にある。

 

渋谷にある渋家(シブハウス)は今やTV番組テラスハウスの出演者がここに住んでいた疑惑で有名になったシェアハウスだが、シェアハウスの生の声が見え隠れする。

 

渋谷 徒歩10分 家賃30,000円
物件情報 渋谷区南平台にある150平方メートル、4LDKの一戸建て
地下1階・地上3階。地下室は防音が施され、DJブースを設置。パーティスペースとして活用している。物件自体の家賃は58万円

というコピペ丸出しの物件概要だが

 

アーチスト思考の若者20人が住んでいる。3割は女性だそうだ。

一人当たりの家賃負担率は3万ぐらい。

住人のルールは、陰口をたたかない。法律の厳守、避妊をする。の三つしかない。

避妊をするは、赤ん坊ができるとシブハウスで育てるのが難しいからだそうだ。

 

比較的方向性が一緒な仲間達らしく、お互いの友達を紹介したり、展示会を合同で開いたり、ホームパーティーも盛り上がったりと〝刺激的交流〟を楽しんでいるようだ。

 

ほとんど個室(プライベート空間)がないため、雑魚寝状態で、3組いるカップルも人の寝てる横でセックスしたりしていたそうだが、最近はなくなったそう。

ネットでもめちゃくちゃの書かれ方している物件だな(笑)

 

池袋から車で10分と利用がっての悪い立地にあるcourio14という物件はシェアパーク(株式会社シェアカンパニー)というシェアハウス専門のサイトが管理している。

 

上述した過激なシブハウスとは真逆の感じで、〝カラ―(色)〟がコンセプトの3階建てのプチホテルのような物件だ。

 

13室の個室があり、細長い空き地を有効利用しようという目的で立てられただけあって横長のデカイテラスやら、横並びの個室に長い廊下というのが特徴だ。

住人は全部で10人ほどで男性が6人、女性が4人。

22歳~45歳までの学生、サラリーマン、フリーライター、WEB制作者等でバラエティだ。

インテリアは、住人の一人がセレクトしてコーディネートしたらしい。

新築物件だったらしく、最初に住んだ入居者が、おのずとシェアハウス全体のオシャレな印象やルールを率先して作っていった成功例だ。

ここでは各自の得意分野が活かされ、上手く良いところが融合されシブハウスとは違う大人なインスパイアがあるようだ。

 

このシェアパークには他にラグジェアリーをコンセプトにした家賃10万円もする高級シェアハウスもあり、部屋数はなんと41もある。

シェアハウスか?これ。

ちょい昔のミラノサローネで人気を博した黒い馬の形した電気スタンドもリビングには鎮座している。しかし、場所が巣鴨じゃなぁ・・・ラグジェアリーと言えるか(笑)

シェアパークのリンクを見れば、他にも面白い物件がたくさんある。

 

 

シェアハウスの魅力

-----------------

 

シェアハウスの魅力は大きく分けて二つある。

 

◇設備の割に家賃が安い。

◇住居人(他人)との〝交流〟

 

 設備の割に家賃が安いのは、シェアハウスの建築の際、貸主に取ってはスケールメリットが働く。

スケールメリットとは簡単に言えばキッチン、バス、トイレは、一人でも最低一つは必要になる。仮に四人家族が別々に暮らせば、それらは四つ必要となるが、一つ屋根の下で住めばそれらの設備は一つでもよい。

 

ネットで調べれば分かるようにバス・トイレ・キッチンは意外にコストを下げにくい分野だ。

貸主から見た場合、同じ広さの土地にワンルームを8個作って、それらの設備を8個作るより、2個作って8人の住人を募集し、シェアハウスにすれば、施工費はおのずと低く済む。

それを家賃に反映させる。

同じエリア、同じ広さのワンルームなら、例えば6万円の家賃のところをシェアハウスなら豪華な設備にしても、居住者一人当たりで48000円~58000円といった感じにできる。

 

 

一方で戸建ての場合、一つの家族に1件丸ごと貸せば良いわけだが、1件丸ごとだといかんせん家賃負担は当然高くなる。

都内とかでは、意外とすげぇ良い一軒家が貸し出されていたりするのを目にする。

家賃が100万越えなど当たり前で、ほとんどが外国人(欧米系)向けで、法人(有名外資系)に貸したりしている。

 

2年前の3.11の原発や長引く日本の景気低迷で外資系法人物件の動きが鈍くなった。

当然、月200万円オーバーなどという物件を日本人では借りれる人は、そんなにいないので、分割して何人かに貸せば一人当たりの家賃は安くなるじゃんみたいな方向性が生まれた。

貸す方と借りるほうの利害の一致がシェアハウス誕生のキッカケだったのかもしれない。

 

 

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シェアメイト

 

シェアハウスの魅力のもう一つは他人である居住者との〝交流〟だろう。

あるアンケートによれば、最も多い年齢層は20代~30代で、職業は会社員からOL、自由業やデザイナー、フリーのカメラマン・・・といった学生ではない社会人だそうだ。

男女比は一部で女性のほうが多い6:4ぐらいという情報もあるが、当社調べではほぼ半々というのが最も多かった。

 

シェアハウスは、良いも悪いもシェアする住人によってほとんどそのシェアハウスの色が決まってしまう。

貸主にとっては、どんな居住者を集めるかは、通常の普通賃貸物件以上に重要なファクターになる。

 

また、基本家賃が安いことを売りにしている物件は、〝交流〟よりも文字通り経済的メリットを優先する人達の集まりで、地方のマンスリーにありがちな不良外国人のたこ部屋になりかねない。

地方のレオパレスのマンスリーなどは、自称留学生の中国人の溜まり場になっている酷い物件が目白押しだ。審査などない。

 

同様にシェアハウスでも資金・礼金・保証人なしの短期物件も多い。

住人の入れ替わりが多い物件は、昔からロクでもない輩の溜まり場になる。

シェアハウスでも外国人OKとかいう物件は、ルール以前にカルチャーの違いが立ちはだかる場合も考えておかねばならないだろう。

トラブルは基本的に運営会社に相談するそうだが、住人同士の〝会議〟で決めることも多い。

 

 

一方で、共同生活でのメリットはというアンケートで

女性に圧倒的に多かった意見は

 

「防犯面で安全」

をあげる人が多かった。女性の一人暮らしより、男性が一緒に住んでいることは安心なのだろう。

同様に、不審者の対応しかり、家電や組み立て家具を手伝ってもらったり、地震の際や病気の際に誰かいるだけで安心したという人も多い。

 

彼氏、彼女を連れてくるときはどうしているの?

という質問には、ほとんどのシェアハウスがOKだった。

事前にメールで同居人に知らせるらしい。

「今日、彼氏を連れて行くから。」とメールすれば、ほとんどの人が気を使ってくれて広いリビングは二人の空間にできるそうだ。

意外にみんあ気を使うのだな。

 

また、料理が巧い住人は重宝されるらしい。

何か特技を持っていると威張れる(笑)特に食は毎日のことだし。

 

シェアハウスに何を求めるかで、住人のライフスタイルも変わる。

ドラマのような深い交流がしたければ、少人数のシェアハウスがお勧めだろう。

 

面白いアンケートがネットにあった。

一緒にシェアハウスに住みたい芸能人ランキング

 

1位は向井理って・・・!好きな芸能人と変わらんだろう!

しかし、2位に速水もこみち8位に川越達也が入っているところがシェアハウスらしい。

しかし、毎日、ちょいたしされたり、作った料理に点数つけられたり、川越スマイルでもされたら、そのうち私なら殴りつけると思うが・・・というかイタリアンのシェフがキムチのプロディースするなと思うのは私だけか・・・

 

私が考えたシェアハウスに一緒に住みたいAV女優ランキングはどうだ。

 

5位  泉麻耶 

4位  立花里子

3位  一ノ瀬アメリ

2位  松嶋れいな

1位  浅見玲

 

何をシェアしたいのか自分でもわからん。

 

 

 

 

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シェアハウス経営に失敗

 --------

 

 

シェアハウス経営に失敗した男のブログを発見した。面白い。

詳細は本人のサイトを読めばいいのだが、この人は徹底的に安いシェアハウスを目指したそうだ。

よって個室でもなく半個室を自身でホームセンターで材料買って手作りもしたらしい。

物件持っているオーナーに自分が一括借りをしてそれを改造、自分で募集して股貸ししたわけだ。

当初は月商150万円の利回り50%と絶好調で物件をかなり増やした。

しかし、あっという間にシェアハウス市場は飽和状態になり、出せば埋まった新規の住人はみるみるウチに減っていき、自分の家賃負担のほうが大きくなった。

原因は自分でも分析している。

 

マンスリーと一緒で、安い物件は短期の居住者が多く、次から次へと集まって、入居率が高い時期は上手くいっていたが、市場が飽和状態になると新規の入居者を集めるのに相当苦労したようだ。

後半は、物件(戸建て全部)を丸刈りしての股貸しから個別の部屋毎の貸し契約に物件オーナーと契約変更したらしいが、それでも赤字は続いたらしい。

 

彼のコンセプトの半個室で通常10%の利回り物件が、シェアハウスに改造したことで、8~9割埋まれば利回りで20~30%は回るとの計画だったらしい。

実際に戸建てを改造し、6個室を用意し、4帖~8帖の部屋で家賃5万円台に設定。

共益費を8000円程度にし、回したが同エリアのワンルームマンションと利回りは良い時でも、実態は1~2%しかうわまらなかったと述べている。

物件をシェアハウスにリフォームし、利回りの増加分が2%じゃぁ・・・

旨味は少ない商売だな。

 

 

 

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ェアハウスビジネスは不動産の知識だけではできない?

 

------

 

今回調査して思ったことは、シェアハウスはマンスリーと同様、かなりの住人が短期で退去する。

つまり次から次へと新規の入居者を見つけられる仕組みを考えられねば〝空室〟という在庫リスクを抱えるビジネスでもある。

 

例えば、学生なら近くの専門学校と提携したり、外国人なら語学学校、法人と一括契約をしたり、地域でのブランド化や立地の不利を逆転するコンセプトも必要である。

 

また、高級物件や少人数制の小規模物件は、入居者同士の〝交流〟という不動産ビジネスでは従来あり得なかったノウハウが必要となる。

入居者の編集や運営や管理の手間は普通賃貸物件の比ではないだろう。それは思ってもいない変動費コストになり、審査の手順や基準の見直しを迫られるだろう。

 

入居者の属性コントロールなど、ほとんどの不動産業者は得意ではない。

普通賃貸物件でも住民同士のトラブルはあっただろうが、隣同士と一つ屋根の下で済む住人のトラブルは質も量も違うことは容易に想像できる。

 

シェアハウスでは宅配便を変わりに預かってくれる。

醤油から始まって、洋服の貸し借りまで・・・

「食生活が充実した。」という意見はシェアハウスでのアンケートで多かった。

一緒に飯を食うという事も従来のマンション物件ではあり得ない事象だ。

これらのアンケート結果は

いままでにない様々なトラブルの解決能力が〝不動産屋〟に求められるビジネスであることを示唆する。

従来思想の仲介専門の不動産屋には全くわからない新しい問題がそこには横たわっている。

 

 

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コンセプトを重視したシェアハウスの増加

 --------

 

 

 

低価格では立ち行かなくなったシェアハウスはコンセプト作りを重視しだしている。

上述した高級志向やビジネス志向のシェアオフィスのようなもの、そしてデザイナーという職種を入居条件にするシェアハウスもある。

 で・・

ちょと考えてみた。

こんなシェアハウスなら面白い物件例。

 

モデル専門のシェアハウスというのはどうだ?

名称はハーレム世田谷25   男子はもちろんオレだけが住む。

逆にイケメン10人に女子3人とかっていうのも当たりそうだ。ホストクラブがやりそうだな。新手のビジネスだ(笑)

 

起業家だけが住めるシェアハウス、名称はビビットバレー新高円寺夢見るオレのユートピア301号室

 

中学生だけのシェアハウスというのはどうだ?

名称は脱ランドセル広尾レ・ミザラブル13さい

 

ラーメン二郎で修業中の未来の巨匠のみを集めたシェアハウス・・・二郎ハウス千駄ヶ谷というのも考えた。暑苦しくて近寄りたくないな(笑)

 

ゲイを集めたシェアハウスはどうか?

オレのアニキはお前のアニキ新宿2丁目フラミンゴって名前のシェアハウスだ。

 

エヴァヲタを集めて、シェアハウスネルフはどうだ?

 

 

 

冗談はさておき

料理人だけが集まるとか、映画だとか漫画家のみとか趣味を絞ってコンセプト型のシェアハウスは今後も有望だろう。

実際にアウトドア好きな者達が集まったシェアハウスや英語を学びたい日本人と日本語を学びたい外国人とが暮らす家内留学の物件も実際にある。

女性専用どころか託児所を併設したシングルマザー専門というのもあったら当たるだろう。

猫好きだけを集めたり、酒好きを集めたり、ITのプログラマーを集めたり・・

 

コンサルの専門用語でコ・ロケーションという言葉がある。

目的や方向を同じくする複数人を極めて近い空間に詰めると技術的イノベーションが起こりやすくなると言う理論だ。

変な話だが、まともな出会い系サイトや結婚相談所がまじめにシングルだけを集めて婚活シェアハウスを作ったら募集は集まるだろう。

 

 

 searhusse-11.jpg

 

 

 

シェアする時間と心

 

 

実際に、私は某インテリジェントビルのワンフロアを貸し切って投資している複数の起業家にシェアオフィスを実は提供している。

 

起業家同士の〝交流〟は思いのほか活発で共有スペースで他社同士の社員が激論していたり、喫煙スペースで立ってのプレゼンが突然始まる事すらある。

刺激はシェアされている。

彼らのほとんどはシーズかそれに近いラウンドで資金調達もおぼつかないインキュベーションを必要としている若者である。

フロアが4階なので四階(妖怪)人間ベムと呼ばれている。彼らの口癖は早く人間(5階以上)のちゃんとしたオフィスが借りれる経営者になりた~いである。

 

シェアハウスの本質はシェア、つまり同じ空間に集う人間の気持ちや考えや生き方のシェアにある。

それは心のやりとりであり、互いに刺激し合うインスパイアにある。

コミュニケーションとは不動産ではなく動産であり常に動く資産である。

シェアハウスは不動産業に、住人は常に動であることを考えさせることを強要する。

面白いものだ。

ビジネスは常に変化する。

不動産業者がまさか住人同士の恋の相談に乗る時代が来るとは思っていなかっただろう。

しかも

住人同士の恋の相談に仲介手数料は取れない。

 

 

 

写真元

写真元

 

 http://www.flickr.com/photos/conlawprof/417832273/sizes/z/in/photostream/

http://www.flickr.com/photos/liewwk/6939673191/sizes/z/in/photostream/

 

 

 

 

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