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「定期借地権付きマンション・一戸建て」とはどんなものか?

ライターさん(最終更新日時:2012/4/14)投稿日:

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「マイホーム」といえば「土地も建物も“所有権”」が一般的ですが、最近では「定期借地権付き一戸建て・マンション」といったものが出てくるようになりました。ここでは「定期借地権付きマンション・一戸建て」の特徴やメリット、課題についてお知らせします。


●定期借地権マンション・一戸建てとは

・建物は所有権です
・一方で、土地は50年(以上)の借地権。期間を50年以上としているのは、契約の更新や建物買取請求権を認めない特約をすることができるためです(借地借家法) 
・契約期間満了後は建物を解体、更地にして返還が一般的です


※定期借地権の特徴

・所有権物件より、価格が、マンションは30%程度安く 一戸建ては50%程度安いのが一般的
・契約時に保証金or権利金がかかります
・地代が毎月かかります。地代の額は将来、変更の可能性もあります
・解体準備金が必要なことも(1万-1.5万程度) 
・借入可能額や期間/金利など、住宅ローンの使い勝手は、所有権に比べて課題があります 


※定期借地権物件はなぜ少ないのか

所有権物件に比べて、定期借地権物件が少ない理由は以下のようなものです

・地権者の理解が得にくい
・デべの利益は建物分だけ(土地に利益を載せることができない) など


※定期借地権のメリット 

・初期負担が小さくてすむ。買い替えする場合、権利金は全額戻り、転売も可能。
・物件価格のうち建物比率が大きいため(100%+権利金)、減価償却費比率が高く投資に有利。地代も費用計上可能です。


●定期借地権 一戸建ての場合 

期間満了時には土地の買取ができる、といった契約方式を取ることもあります。ただしこの場合には、以下のような点に注意が必要です。

※課題

・売却に懸念:残存期間が短いときに、売れるのか? 
・スラム化に懸念:解体が迫ってきた際に、メンテナンスしようとするのか? 

歴史が浅く(法改正の平成4年以降)事例が少ないため、こうした課題があるのです。


●そもそも「借地とは」 

他人の土地を建物利用目的で地代を支払って借りることを一般的に「借地権」といいます。 

・駐車場、資材置き場、ゴルフ場のための借地などは借地権には含みません 
・無償で借りるのは「使用貸借」といい、借地権とは区別されています


以上、定期借地権についてざっと見てきました。その特徴をよく理解して判断しましょう。



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