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不動産投資で、将来の資産を築く秘訣とは!

ライターさん(最終更新日時:2014/11/24)投稿日:

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いきなり、職場や自宅に電話がかかってきて、不動産投資を勧められたことはないですか?言葉巧みに
 「いい物件がありますよ。」
 「税金が が安くなりますよ。」
 「老後の年金準備はされていますか?」
等の話法で興味を持たせ、話だけなら聞いてみようと思ったら、強引な勧誘にあい、そのまま契約。気付いたら2,000万円なんて大金のローンを組んでしまい、後から後悔する方がおります。
(私も最初はそうでした 笑w)

 しかし、そんな不動産投資も、しっかりと勉強して、物件選び・交渉術・ローンの返済方法・経費処理・節税対策をしっかり行えば、将来の年金対策になります。 私の経験と体験から、皆様のお役になる投資方法を公開致します。
  cover[1].jpg
【物件選びのコツ】 

①都心の駅近物件であっても、新築には手を出さない。

 不動産ディベロッパーは、新築1Rを駅近に建てて、新聞広告(特に日経新聞)を出して、「子供が大学で東京に下宿する際に使用するのに便利」とか、「価値も下がりにくく、高利回りが期待できる。」等と言って資料請求や電話で問い合わせをしてきた方に、すさまじい営業をかけてきます。一体何故でしょうか?
日経新聞にそれなりの広告を出すと1千万円はします。それを数回行っても元が取れるということなのです。
売り出し価格の7割が建設費用で、残り3割は利益です。更に建設費用には、建設会社の利益も含まれています。いかに割高な物件かが分かります。
 売れ残りなので1割引きますよと言っても、実は2割は儲けているのです。買ったと単に中古になり、3割は下がると思っていいのです。これは、自宅を購入する際も同じです。新しい物件が欲しいのであれば、築1~5年程度を狙うのが良いです。

②25㎡未満の1Rへの投資は行わない。

 首都圏では、駅近のワンルームマンションの需要はまだまだ高いです。立地条件が良ければ、空き家になるリスクは低いと言えます。しかし、今後の少子高齢化、所得格差、単身者の増加を考えると、25㎡未満の狭い1Rは低所得者専用になりかねません。つまり、家賃の滞納、建物の入居者の質の低下、管理状態の悪化が予想されます。
  逆に広い1LDKや2LDKの場合、単身者やDINKS、高齢者の需要も高く、20年後であっても需要が落ちにくいのです。いかに空室リスクを減らすか、賃料を下げなくても貸し続けられるかをしっかり考える必要があります。
 しかし、将来再開発計画がある地域などは例外です。再開発時に等価交換にて高級マンションの一部を原価に近い価格で手に出来る可能性があるからです。土地の今後の契約も重要事項説明時にしっかり確認しておく必要があります。

③将来値下がりが低いと思われる、主要路線、駅近物件、30㎡以上を探す。

 平成元年(昭和よりよく見える)か、11年(阪神淡路大地震以降で質が高い)以降の物件で、東京近郊であればJR、地下鉄、京王線、小田急線、東急沿線の徒歩10分圏内(狭い場合は徒歩5分以内)で1LDK~2LDKがベスト。3LDK以上は賃貸よりも購入需要が高い為、空室リスクが伴う。
 東京以外であれば、政令指定都市か県庁所在地の中心街から電車で20分圏内が理想。車社会の地域では、駅近よりも、大型スーパーや幼稚園、小学校、中学校からの近さが重要。狭めの3LDKでも賃貸需要があるため、低価格であれば購入しても良い。
  

④頭金は土地部分程度とし、建物相当額はローンが望ましいい。

 土地のローン金利は経費処理出来ないため、土地に相当する額(2~3割)程度は頭金を準備したほうが良い。ローン期間は35年でも良いが、遅くとも15年以内に全額返済するよう、繰上げ返済を継続する必要がある。建物は減価償却期間が長い為、安定して経費を作れるが、付属設備は新築時であっても15年。つまり15年以降は減価償却出来なくなるため、キャッシュフローが悪化します。(節税効果が薄れる)
 築浅であれば、 付属設備の減価償却期間で全角返済することを目標とし、15年超の物件であれば、あえて全額建物として減価償却を行い、償却期間内にローン返済を目指すのが良い。原価償却を有効に使い、節税効果を高め、キャッシュフローをよくするコツです。

⑤減価償却が落ちてきたら、更なる投資をし、60歳までは納税、それ以降は家賃収入で生活出来るようにする。一生涯を通じた所得安定化を図る。

 サラリーマン時代は、 所得も高く、税金も当然高いです。それを低くするのが所得通算(損益通算)出来る不動産所得です。不動産で赤字を作り、税金の還付を受け続け、老後になったら、納税をする。年金をもらったとしても、公的年金等控除があるため税金はかかりにくいです。
 これからは、消費税、所得税、相続税すべて増税になります。自分のみは自分で守ることが重要です。相続税は相当な資産が無い限り気にする必要はありません。それよりは、消費税と所得税対策です。そして老後生活資金。一生涯を通じた所得の安定化こそ、理想な資産形成スタイルといえるでしょう。

すでに土地をお持ちの方は、私の別の知恵ノート
 【土地活用を行う為のハウスメーカー選びと値引き交渉術】をご覧ください。
 所有する土地を以下に活用するか、その方法と交渉術をまとめたものです。
http://note.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/n31581
 
【物件情報の収集方法】
不動産投資サイト「ノムコムプロ」
http://www.nomu.com/pro/?utm_source=adwords&utm_medium=display
投資リアル
http://www.toushi-homes.jp/
アパマンショップ不動産販売
 http://asre.apamanshop.co.jp/
健美家
http://www.kenbiya.com/list/t=1
 東京都中央区・港区・渋谷区・千代田区・投資用マンションの物件検索
http://www.cj-mansion.net/
ランドネット
http://www.landnet.co.jp/
上記のサイトは数多くの物件を掲載しております。物件探しには最適です。しかし、物件を見ずにそのまま購入するのは厳禁です。内覧し、値引き交渉し、利回り・減価償却計算・キャッシュフロー予測をご自身又は業者にシミュレーションさせて、購入を検討しましょう。
 

【私の投資経験談】
 私は今思うと、16年前に不動産投資を始めましたので、バブル世代後としては、チャレンジャーでしたね。 しかし、そのおかげで、経験と知識、資産を築くことが出来ましたので、経緯をご紹介します。これから不動産投資を検討しようと思っている方に参考にしていただければ、幸いです。
 
・26歳独身、東京出身であるが、転勤で青森へ。
 青森で日経新聞を読んでいたところ新築1Rマンション投資の広告を見て、資料を問い合わせしてみた。あまり良く分からなかったが、節税対策と老後の年金対策になるのかと思い、青森まで説明に来るというので、安易に物件を購入。ただ、単に新築価格ではなく、ローンキャンセル物件を1割引、諸経費全額業者負担にて購入。東京都練馬駅徒歩2分の物件(2,110万円)であったが、あまり収益性が良くなかった。単に、「安くしますよ」の勧誘にのってしまったのが大失敗と大成功の始まりだった。
 数日後、もっと良い物件がないか調べたら、渋谷駅徒歩4分の新築1R(2,450万円)を発見。この業者も青森まで来るが時間が無いので空港で契約出来ないか依頼され、空港の喫茶店で契約。(本来は宅建法違反ですが。)こちらもローンキャンセル物件で、同様の値引き条件にて購入した。あまり価格が変わらないにもかかわらず賃料が1.5倍も違い、びっくり。不動産投資は奥が深く、税金の勉強になると痛感。しかし、この時点で頭金を除いて、ローンを3,780万円抱えてしまう。
 不動産会社や金融機関が提案してきた35年を返済を否定し、25年と20年にし、毎月収入が発生するのではなく、若干持ち出しをしてでも早期返済を優先したのは良かった。今はそのおかげで、仮に売却したとしてもローン残高を大きく上回る。(手放しませんがねw)

・転職・転勤を繰り返し、32歳独身にて福岡にてコンサルタントとして独立。
 事務所兼自宅築15年の3LDK10階建ての最上階を現金にて購入(780万円)。株式投資で順調に世界分散投資をしていた成果をつぎ込んだ。たまたま競売に流れる寸前の物件が見つかり、格安で、きれいな物件であった。同額で先に購入希望者がいたが、不動産業者に仲介手数料以外にコンサルティング名目の費用を渡し、何とか購入。(本来は違法行為?)しかし1年半で独立は断念。東京でサラリーマンに戻る。この部屋は引越後賃貸しているが、当時の入居者が未だに住んでおり、購入額の7割はすでに回収できた。

 
・再び東京では実家へ
 転職と共に実家に住んだが、通勤が大変であった為、36歳で都内に築26年のマンションを購入(1,280万円)。全額ローンであったが、金利が変動でありながら4.675%(スルガ銀行)と異常な高さであったため、2年半で完済。その後、結婚。

 
・妻名義にて中央区に築浅マンションを購入
 旧家は賃貸へ。気付いたらマンション4戸のオーナーになっていた。この14年間で 確定申告、不動産経営のノウハウ、物件を見抜く目を身につけた。気付くと過去に借りたローンの内3,500万円は返済し、残りは1,600万円弱に。その間、平行して貯蓄を1,000万以上した。

 サラリーマン生活時に、給与が上がっても、その分を投資にまわし、無駄遣いをあまりしなかったのが良かったのだろうか。ただ、車にはずいぶんお金をつぎ込んだが。

・つらかった失敗事例

 当初購入した練馬のマンションは、大失敗。 販売会社、系列の不動産会社も倒産して賃料は持ち逃げ。簡易裁判所にて小額訴訟を起こしたが、出頭してこず、回収はあきらめることに。練馬は1Rが多く、賃料も上がらず、売っても損しか出ない。当初25年返済にしていたこと、繰上げ返済をし、やっと完済。こうなれば、あとはお金を生むだけ。不良債権も優良債権に変更ですね。

・逆の大きな成功事例

 しかし、ほぼ同時に購入した渋谷の物件は再開発が決定し、今でも購入価格以上の価値がある。購入時から計画があったが、20年たって現実に。いずれ等価交換で、渋谷駅徒歩4分の一部と交換が出来る。資金を追加し、なんとしてでも億ションを手に入れるつもりで資金繰りを工夫中。
 
・更なる投資へ
 2億円の融資を受けて、低層マンションを建設しました。引渡し後1ヶ月で1LDK12戸全室満室。ちなみにイメージは以下です。(実際にはもっとデザイナーズマンションっぽいですが。)
 昨年より、給与所得<不動産所得となりました。収入ベースでは倍以上です。失敗を知識、経験に変え、前向きに取り組んできた成果と考えてます。子供の世間体もあるし、まだ引退には早いので、サラリーマンは継続。不動産所得が2,000万円を超えたら、引退し不動産業に専念する予定。それまでに宅建ぐらいは取っておく予定。顧客目線での不動産業者を目指します。
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 今後、不動産投資を検討される方へ。安易な購入は、当初の私のように失敗し、後で痛い目をみることがあります。失敗すれば自己破産へ追い込まれるかもしれません。しかし、私はそこから様々なことを学び、今は都内に新築マンション一棟、都内・福岡に中古マンション4戸を持つほどになりました。
  成功するためには秘訣があります。上記を参考にしていただけると幸いです。

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