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民法ワンポイントノート:「賃貸借契約と借地借家法」(その1)

ライターさん(最終更新日時:2012/5/9)投稿日:

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●民法ワンポイントノート:「賃貸借契約と借地借家法」(その1)


 民法に規定のある「貸し借り」の中では消費貸借契約と並んで重要な問題である、賃貸借契約についてのノートです。


 ところで、各種資格試験、特に不動産がらみの資格試験において「賃貸借契約」といえばもう不動産賃貸借契約が最重要な論点です。そして不動産の貸し借りといえば民法よりもむしろ「借地借家法(しゃくちしゃっかほう)」の方が重要かつ重大な問題です。それ以外の賃貸借についてはもう基本的なことだけ判っていればそれで問題ありません。


 というわけで、このノートでは賃貸借契約について不動産のお話をメインに進めていきたいと思います。



1:民法の賃貸借契約と借地借家法との関わりについて

 さて、お金を支払って物の貸し借りをする「賃貸借」というものについては、いくつかのメジャーな物があります。


 ・結婚式の衣装や礼服、コスプレ衣装のような「貸衣装

 ・事務機器や旅行道具、CDやDVDの「レンタル
 ・自動車の「レンタカー


 他にもあると思いますが、各種資格試験においてこれらの動産の貸し借りの話よりももっとずーっと深刻で重大で重要なお話があります。それは…


 ・不動産の貸し借り


 です。

 土地を借りたり、アパート・マンションを借りたり、他にも借家だったりペンションだったり別荘だったりするでしょうが、まあ要するに不動産の貸し借りです。
 『基本的には』不動産の貸し借りといえども、民法が考える賃貸借のお話と大きく異なることはありませんが、不動産には不動産特有の問題・お話が潜んでいることも事実です。このため、民法の原則論を修正するような法律が別途定められています。それが、「借地借家法(しゃくちしゃっかほう)」です。


 想像してみてください。

 例えば、あなたは今、レンタルショップからCDを借りているとします。1週間の期日で借りているとしても、何らかの事情でレンタルショップから


 「すまないが今すぐそのCDを返して欲しい」


 と言われたとします。

 1週間分のレンタル料金を支払ったのに「今すぐ返せ」とは何事だ!と思うでしょうが、まあそのCDを返却したところで、別にどうということはまずありません。


 ところが、あなたが賃貸アパートに暮らしているとして、大家さんから


 「すまないが今すぐそのアパートの部屋を返して欲しい


 と言われたらどうでしょうか?


 今すぐ返せってことは、『今すぐ出て行け』って言っている訳ですよね?

 今、住んでいるアパートから『今すぐ出て行け』といわれて、「はい判りました」と出て行くことなんてそうそう可能なことではありませんよね?


 このように、不動産の貸し借りには不動産特有の問題が多く存在しているので、民法の賃貸借の原則を基本としながらも不動産特有の問題に対応するべく、いくつかの規定を修正する必要があるのです。



2:借地借家法で修正される民法の規定とは?

 まずは、民法の規定を見てみましょう。


(賃貸借の存続期間)

民法 第六百四条  賃貸借の存続期間は、二十年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、二十年とする。
 賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から二十年を超えることができない


 民法においては賃貸借は最長で20年です。「30年貸し借りします」と契約しても20年に短縮されてしまいます。

 20年の貸し借りと言えば長い印象を持ちますが、「土地を借りてそこに家を建てる」なんてことになると20年なんてあっという間です。民法の賃貸借は、20年を過ぎたら契約を更新してさらに最長20年と延長することも可能ではあります。しかし地主さんが代替わりをしていて新しい地主さんが延長に同意してくれなかったら立ち退くより他無くなってしまいます。20年で立ち退きなんて、下手をしたらまだ住宅ローンが残っているかもしれませんよね?


 そこで、借地借家法ではこの民法の規定を修正しています。


(借地権の存続期間)

借地借家法 第三条  借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。


(借地権の更新後の期間)

借地借家法 第四条  当事者が借地契約を更新する場合においては、その期間は、更新の日から十年(借地権の設定後の最初の更新にあっては、二十年)とする。ただし、当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。


(建物賃貸借の期間)

借地借家法 第二十九条  期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
 民法第六百四条 の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。


 借地借家法においては、「土地の賃貸借」と「建物の賃貸借」とに分かれています。3条と4条は土地の賃貸借、29条は建物の賃貸借について規定しています。


○民法の原則では…

最短:定めなし
最長:20年


●借地借家法で土地の賃貸借については…

最短:30年
最長:定めなし


●借地借家法で建物の賃貸借については…

最短:制限は無いが、1年未満とする場合は「期間の定めが無い賃貸借」とみなす
最長:定めなし


 民法の原則としては、あまり長い期間ダラダラと貸し借りしっぱなしになっているのは良くないと考えているところ、土地や建物についてはあまり短いと土地や建物を借りている側に不利になるだろうと考えているのでしょうね。借地借家法においては期間の最短の側に制限を置いています。


 また、民法における賃貸借にはない大きな修正点が借地借家法には存在します。それは、「賃貸借の終了」に関する規定です。


 まずは民法の規定を見てみます。


(期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ)

民法 第六百十七条  当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
一  土地の賃貸借 一年
二  建物の賃貸借 三箇月
三  動産及び貸席の賃貸借 一日
 (略)


 民法では、期間を定めた場合はその期間が終了すると賃貸借契約も終了します。期間を定めていない場合は貸し主・借り主のどちら側からも「返して」「返します」という解約の申し入れをすることが認められているのです。

 ところが、借地借家法では…


(借地契約の更新請求等)

借地借家法 第五条  借地権の存続期間が満了する場合において、借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、前条の規定によるもののほか、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときは、この限りでない
  (略)
  (略)


(借地契約の更新拒絶の要件)

借地借家法 第六条  前条の異議、借地権設定者及び借地権者(転借地権者を含む。以下この条において同じ。)が土地の使用を必要とする事情のほか、借地に関する従前の経過及び土地の利用状況並びに借地権設定者が土地の明渡しの条件として又は土地の明渡しと引換えに借地権者に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、述べることができない


(建物賃貸借契約の更新等)
借地借家法 第二十六条  建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
 (略)
 (略)


(解約による建物賃貸借の終了)

借地借家法 第二十七条  建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
 (略)


(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)

借地借家法 第二十八条  建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない


 ちょっと参照部分が多いうえに長いですが、土地や建物の賃貸借において、貸し主の方から「返して」というには、


 『正当の事由


 とやらが必要だと書いてあります。そして、正当の事由とやらが無い場合は「返して」と言えないだけでなく、なんと契約期間が終了しても自動的に更新されてしまうのです


 「まあ、民法には『契約自由の原則』があるから、特約を付けておけば安心だよね。」


 なんて楽観的なことを考えているそこのあなた!

 そう!あなたのことです!!

 借地借家法には、なんとこんな規定まで存在するのですよ!!!!


(強行規定)
借地借家法 第九条  この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。


(強行規定)

借地借家法 第三十条  この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。


 つまり、土地や建物の賃貸借契約書に、「土地/建物の所有者はいつでも賃貸借契約を解除できる」なんて特約を書いても、それはなんの意味も持たないのです。無効なのです

 よって、土地や建物の賃貸借契約においては、地主さん・大家さんの側から「今すぐ出て行け!」と言うことは出来ないようになっているのですね。


 ただし、賃料の支払い不履行などによる契約の解除や、無断転貸借のケースなどにおいては地主さん・大家さんの側に『正当の事由』なんてものがなくても解除することが出来ます。まあ、債務の不履行という事が解除に当たっての正当の事由その物だということもできますしね。



3:借地権、借家権の対抗要件

 賃貸借その物のお話からはちょっと離れますが、まずは民法のこの条文を見ておきましょう。


(不動産賃貸借の対抗力)

民法 第六百五条  不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる


 不動産の貸し借りは、登記することが可能です。しかし、地上権等と異なり、地主さんや大家さんには借地権を登記する義務がありません。借りている人が「借地権や借家権を登記してください」と請求しても、地主さん・大家さんは協力する必要は全くありません。「いやです」と一言断ってしまえばそれでオシマイです。


 ところが、借地権・借家権がまったく登記できないとなると、困った問題が発生する可能性があります


 地主さん・大家さんがその不動産を借金のカタに差し出した場合です。

 もし、抵当権が設定されて実行されてしまったなら、土地を借りている人・建物を借りている人は「不法占拠者」となりかねません。競売で落札した人から「今すぐ出て行け」と言われたりするかもしれません
 土地や建物を借りるような場合には深刻な問題です。よって、借地権や借家権を登記してもらえない場合でも、土地や建物を借りている人を保護する必要に迫られます。


 では、この点を踏まえて、借地借家法の規定を確認してみましょう。


(借地権の対抗力等)

借地借家法 第十条  借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる
 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る。
 (略)
 (略)


(建物賃貸借の対抗力等)

借地借家法 第三十一条  建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる
 (略)
 (略)


 まず、土地を借りている場合、「土地を借りていること」を登記してくださいとお願いしても、協力してもらえるとは限りません。この原則に代わりはありません。ただ、借りている土地の上に建物を建てた場合、その建物は自分の物ですから、これを登記することは可能です。別に地主さんの承諾とか協力とかは一切必要有りません。
 そこで、「借りている土地」の上に自分の建物を建てて、「その建物を登記」した場合は、土地の賃貸借について第三者に対抗することが出来るようになります。


 次に、建物を借りている場合です。この場合は「建物の引き渡し」…つまり、入居の事実があればその建物の賃貸借について第三者に対抗することができます。建物を借りている場合は土地も自分の物ではないでしょうから、どちらも登記することはできません。少なくとも大家さんの協力が必要ですが、まずそんな協力も得られないでしょう。このため、「引き渡し」さえあれば対抗出来るということになっているのです。


 このように、第三者に対抗出来るようになると、土地や建物を借りている人は安心してそこに暮らす事が出来ます。

 だって、土地や建物を借りてそこに暮らしている状況で、その後に抵当権が設定されて実行されたとしても、その借地権・借家権は抵当権に対抗できるので、競落人から「出て行ってくれ」と言われても、「私には借地権・借家権がありますから!」と対抗することができるのですからね。


 ところで。

 建物については土地には無い「問題」が発生する可能性があります。


 ・地震で建物がメチャクチャに壊れた

 ・火災で建物が燃えて無くなった
 ・洪水や津波で家が流されてしまった


 そうです。建物の「滅失」という問題です。土地もレアなケースでは「滅失」するかもしれません。例えば水没してしまったとか。でも滅失の可能性は圧倒的に建物の方が高いと考えられます。


 …ということは、


借地借家法 第十条  借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる


 という条件を満たす建物が建っていたとしても、その建物が火災でなくなってしまったら対抗要件を満たさなくなってしまうと思われます。

ヒント

 建物は、火災などで滅失してしまった場合に「滅失登記」という登記手続きをして、登記簿の上からその建物についての記録を削除してしまいます。

 そこで、借地借家法ではこのような事態を想定して第10条第2項の規定を置きました。再度引用しておきます。


(借地権の対抗力等)
借地借家法 第十条  (略)
 前項の場合において、建物の滅失があっても、借地権者が、その建物を特定するために必要な事項、その滅失があった日及び建物を新たに築造する旨を土地の上の見やすい場所に掲示するときは、借地権は、なお同項の効力を有する。ただし、建物の滅失があった日から二年を経過した後にあっては、その前に建物を新たに築造し、かつ、その建物につき登記した場合に限る


 建物が滅失しても、「2年間」の間は『立て看板』を立てておけば対抗要件を失わないことにしました。これは大きなポイントです。登記が無くても、建物が無くても、『立て看板』さえ立てておけば第三者に対抗できてしまうというのです。試験のポイントとしては超重要な例外中の例外です。この条文は、テキスト(パソコンのディスプレイ)に穴が開くほど読み返して記憶しておきましょう。(笑)



4:「又貸し」の問題
 賃貸借の問題で、大きな問題となるのが「又貸し」の問題です。


 民法にあっては又貸しは堅く戒める問題行動です。勝手に又貸しをするなど、言語道断です。


(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
民法 第六百十二条  賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない
 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる


 貸し主に無断で借りているものを又貸しした場合、借り主は賃貸借契約を解除することができます。これは基本的に借地借家法での不動産の賃貸借でも全く一緒です。
 土地も建物も、貸し主に無断で又貸ししてはいけません。


 ただし、不動産の場合には特殊な事情が存在します。というのも、


 【借地の上に建っている自分の家第三者に『売却』したらどうなる??


 売ったのはあくまでも、自分の家です。土地の賃借権を売ったわけではありません。自分の所有物を売るのは所有者の自由です。他の誰かに口出しされるべきものでもありません。
 ところが、その建物は借地の上に建っているのです。土地の賃借権があるからこそ、そこに存在出来る訳です。


 民法のこの条文を思い出しましょう。


(主物及び従物)
民法 第八十七条  物の所有者が、その物の常用に供するため、自己の所有に属する他の物をこれに附属させたときは、その附属させた物を従物とする。
 従物は、主物の処分に従う。


 重要なのは第2項の方です。ここでいう『従物』は「土地の賃借権」『主物』は「建物の所有権」です。つまり、借地上の建物を売買すると、借地権も一緒にくっついてくるというのです。(判例)


 借地の上の自分の家を他の人に売るとして、地主が「うん。いいよ。」と言ってくれれば何の問題もありません。しかし、「ダメ。ぜったい。」なんて言われちゃったらどうでしょうか。土地の借地権を譲渡できない状態で家だけ譲渡なんてことになると、その家を買った人は土地の不法占拠者という状態になってしまいます。

 そこで、借地借家法ではこのような事態に陥ることを想定して裁判所のお世話になることとしました。


(土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可)
借地借家法 第十九条  借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。この場合において、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、賃借権の譲渡若しくは転貸を条件とする借地条件の変更を命じ、又はその許可を財産上の給付に係らしめることができる。


 建物を売った結果、土地を借り受ける権利もセットで譲渡したところで、地主さんに特に不利になるようなことも無いのにもかかわらず、地主さんが「うん。」と言ってくれない場合は、借地権者(土地を借りている人で、譲渡前の人)は裁判所に向かって、


 「借地権の譲渡を地主さんの代わりにOKしてください!


 と、請求できます。ちなみにこれを「代諾請求」とか言ったりします。
 審査の結果、裁判所は借地権設定者(地主さんのこと)の代わりに許可を与えることができます。ちなみに、この場合裁判所は地代の支払い条件とか借地権の存続期間とかその他の条件について事細かく指定することがあります。


 このような問題は、借地の上の建物を売ったり贈与したりする他、建物が強制競売にあってしまった場合にも起こりえます。

 

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